Fórmula para calcular la rentabilidad del alquiler

Antes de lanzarse a comprar una vivienda para alquilar, hay que analizar minuciosamente todos los gastos que va a suponer realizar la operación. Solo así podremos calcular la rentabilidad.

Inversión: Aquí entran el precio de la vivienda, las reformas pertinentes, los impuestos derivados de la compraventa, el IVA (10% para compraventas), notaría, el AJD y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) -ambos dependen de las comunidades autónomas-, comisión de la agencia inmobiliaria, etc.

Gastos fijos: La comunidad, la tasa de basuras, el IBI, seguros de hogar, seguro de alquiler (si se tiene), etc.

Mantenimiento: Todas las viviendas precisan de un mantenimiento y reparaciones que deben tenerse en cuenta para poder calcular una estimación. Por ejemplo, si se rompe la lavadora, derramas, etc..

Fórmula para calcular la rentabilidad del alquiler

Si tenemos claros los gastos fijos de la casa, los de mantenimiento, el capital de la inversión y la renta que vamos a cobrar a los inquilinos, podemos calcular qué rentabilidad obtendremos de nuestra vivienda en alquiler. Para ello, tendremos que realizar con la calculadora la siguiente fórmula:

Rentabilidad del alquiler =
Ingresos anuales de las rentas – gastos fijos y mantenimiento ÷ inversión x 100

Pongamos de ejemplo el siguiente caso:

Ingresos anuales alquiler: 12.000 euros (la suma de todas las rentas mensuales).
Gastos fijos anuales: 1.700 euros (también entran los gastos de mantenimiento)
Inversión: 200.000 euros (compraventa, impuestos, notaría, etc.).
Tendríamos que hacer la siguiente operación:

12.000 – 1.700 ÷ 200.000 x 100 = 5,15% de rentabilidad neta anual.

Calcular esta rentabilidad nos puede orientar en una futura venta. Gracias a la fórmula de la rentabilidad del alquiler, podemos saber si en un momento dado es más rentable vender o alquilar.