La futura Ley de Vivienda

Un estudio publicado por el IEE resume los efectos de la normativa y reclama más seguridad jurídica e incentivos fiscales para solucionar el problema del alquiler

La futura Ley de Vivienda sigue siendo el blanco de las críticas del mundo inmobiliario y empresarial. La normativa, que está en trámite parlamentario, podría entrar en vigor a la vuelta del verano y son muchos los efectos negativos que podría provocar en el mercado del alquiler y en los propietarios.

Según detalla Daniel Cuervo, director general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA) y secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña), repasa en un estudio publicado por el Instituto de Estudios Económicos (IEE) qué impacto tendrá la ley tanto en el mercado residencial como para los propietarios.

«Conviene destacar que el Anteproyecto ya ha generado un impacto negativo en el sector y en el mercado de la vivienda en su conjunto, incluso aunque no entrase nunca en vigor. La inseguridad jurídica que ha generado un Anteproyecto con tales medidas ha afectado directamente a las decisiones de inversión de empresas cuyas actividades son la gestión de suelo y la consecuente promoción y construcción de vivienda libre y asequible», destaca Cuervo.

Recordemos que el texto plantea, entre otras muchas medidas, la limitación de las rentas de las viviendas de alquiler en aquellas zonas consideradas como mercados tensionados, o la obligación de que los promotores destinen una parte de sus proyectos residenciales a VPO. Medidas cuyos principales efectos serán los siguientes, según Cuervo:

• Empobrecimiento patrimonial de todas aquellas personas físicas y jurídicas que son titulares de una vivienda destinada a alquiler al estar sus viviendas vinculadas a la renta obtenida.
• Disminución de garantías de los acreedores que tienen una deuda vinculada a una vivienda destinada a alquiler, puesto que, a través de la limitación de rentas, el valor del activo disminuye.
• Reducción de la oferta actual de vivienda de alquiler y reducción, también, de oferta de vivienda nueva destinada al alquiler.
  Desequilibrio de mercado: incremento de precios al reducirse la oferta de vivienda en alquiler tanto nueva como usada.
• Paralización generalizada de la actividad promotora y constructora de vivienda nueva para la venta al estar obligados a destinar el 30% de la promoción residencial a VPO, lo que supondría una destrucción de más de 400.000 puestos de trabajo en toda España. Una paralización que podría llegar al 90%.
• Una menor recaudación impositiva para las arcas de las tres Administraciones (estatal, autonómica y local), debido al parón generalizado de nuevos proyectos. Tendría un impacto de más de 6.847 millones de euros que dejarían de recaudar si la pralización llegara al 90%.
• El coste social que supone un mercado de viviendas muy tensionado con gravísimos problemas de acceso, retraso de la edad de emancipación, demografía, etc.

Más seguridad jurídica e incentivos fiscales

El sector inmobiliario insiste una vez más de que la futura normativa merma la seguridad jurídica y que es fundamental que el mercado de la vivienda tenga un marco estable que permita fomentar la inversión y el desarrollo a largo plazo.

Según el directivo de las asociaciones de promotores, «el sector necesita seguridad jurídica y mayor oferta tanto en venta como en alquiler libre y asequible para conseguir los objetivos que la sociedad necesita». Un mensaje que también lanzan desde el Instituto de Estudios Económicos (IEE).

Iñigo Fernández de Mesa, presidente del ‘think tank’ de la CEOE, ha alertado durante la presentación del estudio de que la Ley de Vivienda «atenta contra la propiedad privada, machaca al serctor privado, discrimina a los grandes propietarios y tiene una tolerancia a la okupación preocupante». Y también ha explicado que el control de los precios de los alquileres es una solución falsa para el problema que arrastra España.

En este sentido, el IEE destaca que «es difícil encontrar una medida de política económica en la que exista más consenso que en la cuestión del control de rentas de alquiler y sus negativas implicaciones sobre el bienestar social en el medio y largo plazo. El control de alquiler no solo es ineficiente para lograr mejorar el acceso al mercado del alquiler, sino que es, además, contraproducente, en la medida en que empeora la oferta en cantidad y calidad, con el consiguiente perjuicio y discriminación a los colectivos de menor renta a los que se pretendía favorecer. De hecho, es posible que, ante esta escasez de oferta artificialmente provocada, se acabe priorizando a los individuos y familias arrendatarias que puedan ofrecer mayorías garantías y/o tengan un menor riesgo de impago».

E insiste en que «una medida que pretende supuestamente ser una solución temporal al problema de acceso al alquiler, mientras se corrigen los verdaderos desequilibrios en el mercado, termina suponiendo, precisamente una intensificación de dicho desequilibrio entre oferta y demanda, y un agravamiento del problema. De ahí que no debe ser aceptable ni siquiera como solución transitoria».

Unos efectos notivos que se han confirmado en los precedentes internacionales que han aplicado las limitaciones a las rentas. «Ya sea San Francisco, Nueva York, Boston, Estocolmo, París o Berlín, los resultados de este tipo de intervención son similares: en el mejor de los casos, apenas se logra un control de las rentas en el corto plazo en la zona regulada, que suele concentrarse en los alquileres más caros, y siempre a costa de trasladar las tensiones a la parte no regulada, y de generar una fuerte contracción de la oferta de vivienda en alquiler, intensificando el desequilibrio a largo plazo y agravando el problema de escasez de vivienda sobre todo entre los colectivos más vulnerables», reclaca el instituto.

Por otro lado, califica de «inaceptable» la tolerancia a la okupación de viviendas

Según el IEE, la futura normativa incluye también una «discriminación entre grandes y pequeños propietarios, de manera que estos últimos están afectados en mayor medida por las distintas medidas recogidas en la normativa, que resulta muy desafortunada, ya que supone desincentivar el necesario e insustituible papel que han de tener los inversores mayoristas, nacionales y extranjeros, como vía para canalizar el ahorro hacia este sector».

Los grandes inversores, según el ‘think tank’ de la patronal, «favorecen el incremento de la profesionalización del mercado del alquiler, y promueven importantes mejoras en la eficiencia, en tanto que contribuyen a reducir los costes de gestión y búsqueda de viviendas de alquiler. Por tanto, la solución no puede pasar por penalizar a quienes pueden contribuir a resolver el problema de la vivienda en España, sino por promover su participación para que el mercado de alquiler pueda beneficiarse de una mayor profesionalización y eficiencia».

Para ello, reclama más incentivos fiscales, una mayor colaboración público-privada y mayor agilidad en el desarrollo del suelo y los trámites burocráticos.

«Es necesaria la promoción de la vivienda social en alquiler, cuyo parque se sitúa en España muy por debajo del promedio de la Unión Europea, para lo que es fundamental fomentar la colaboración público-privada, en tanto que este esquema mejora la eficiencia en la gestión y reduce los costes para el sector público. A su vez, las Administraciones Públicas deben favorecer el desarrollo del suelo, ampliando la oferta disponible, así como eliminar rigideces y limitaciones de las normativas urbanísticas que condicionan el adecuado desarrollo de viviendas en alquiler asequibles», señala el instituto.

Y concluye que «es clave el establecimiento de incentivos fiscales para la construcción de vivienda para alquiler en zonas de escasez, así debe mejorarse la normativa fiscal vinculada a las empresas dedicadas al arrendamiento para favorecer este tipo de inversiones, tal y como sucede en otros países europeos con parques de vivienda más desarrollados».