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Métodos de valoración de inmuebles

Publicado por Michel B. en 02/10/2020
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Los métodos de valoración de inmuebles y su conocimiento detallado son de gran ayuda en estos tiempos que corren, y desde hace ya algunos años. ¿Por qué? La razón fundamental de ello estriba en la permanente transformación del mercado inmobiliario, en que, además, aspectos tan dispares como las licencias, la cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética, la ubicación del lugar, su proximidad al transporte público o las zonas verdes, si es de primera o segunda mano, antiguo, moderno, reformado o sin reformas, si incluye plazas de garaje y ascensor, o (sobre todo en el último año) si posee terraza o balcón, inciden de diversas maneras en el valor que este inmueble pueda tener en ese mercado.

Pero ante todo hemos de saber que existen fórmulas para calcular el valor del inmueble. Lo cierto es que es preciso contar con el apoyo y asesoramiento de profesionales especializados, pues es indispensable un conocimiento exhaustivo de las características, entresijos y altibajos del mercado de la vivienda para poder tasarla adecuadamente y sin caer en errores de bulto. Sea como fuere, el conocimiento de los métodos de valoración es primordial para guiarnos en tan laberíntico mundo y también para saber a qué atenernos.

Existen distintos métodos de tasación de inmuebles descritos en la Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo. Esta Orden Ministerial continúa la línea abierta por el Real Decreto 775/997, sobre sociedades de tasación, y su última modificación tuvo lugar el 2 de diciembre de 2015, hace menos de cuatro años. Evidentemente se enmarca en un momento social y legislativo en que lo que se ha buscado es potenciar el mercado inmobiliario. Como este ha tendido a liberalizarse paulatinamente, lógicamente tanto vendedores como compradores necesitan garantías, y más en tiempos en que el mercado inmobiliario se halla en constante y permanente mutación.

Los métodos de valoración de viviendas y otros bienes inmuebles, así como los de tasación, se hallan regulados precisamente para ofrecer garantías a los inquilinos y compradores en tan mudable mercado como es el de la vivienda.

Valoración y tasación de inmueble ¿Es lo mismo?
Sin embargo, vamos a establecer primero una diferenciación entre tasación de inmueble y valoración de inmueble ya que son conceptos diferentes. Como todos sabemos, es error muy común, quizá demasiado común, confundirlos. Pero precisamente saber discernir entre ambos es condición imprescindible para guiarse en el dédalo inmobiliario.

Y es que, la valoración de un inmueble es únicamente un valor o precio pero que no tiene carácter legal alguno, si no que se le otorga a un inmueble en forma de estimación a través de lo que establece el mercado. Al no tener esa condición legal, no es necesario realizar un estudio pormenorizado de sus características o condicionantes. Sin embargo, si es necesario tener en cuenta datos registrales o catastrales necesarios para realizar el estudio de mercado, los cuales posibilitan su valoración.

Por lo tanto, su uso general y de utilidad es el del calcular el precio aproximado en el instante que se decida vender un inmueble.

Por otro lado, la tasación de un inmueble sí posee un carácter legal y por lo tanto el valor que se fije proviene de un proceso normativizado de tasación, el cual aparece en el informe final y debe estar registrado por el arquitecto que lo firma. El proceso está regulado por la Orden ECO/805/2003 mencionada anteriormente y solo puede estar registrado por profesionales capacitados para ello.

Esta regulación jurídica de la tasación de inmuebles, como ya hemos señalado más arriba, tiene un sentido de estabilizar y ofrecer garantías en el revuelto y competitivo mercado inmobiliario. Principalmente, los objetivos de esta regulación serían los siguientes:

-La anticipación sobre el valor del inmueble correspondiente permite unas mayores expectativas sobre su precio en un futuro. La mayor predecibilidad del mercado siempre es positiva, tanto a la hora de vender como de invertir.


-La utilidad de métodos y fines coherentes, que permitan establecer un baremo habitual de valoración, lo que también significa garantías en la compraventa y la inversión. Los métodos de valoración de inmuebles deben incluir, como ya hemos apuntado, diversas formas de garantía para el potencial inquilino, propietario o comprador, para evitar que se multipliquen las situaciones abusivas en un mercado como este en que la búsqueda de altas tasas de rentabilidad es clave para atraer el negocio y la inversión.


-La tasación de un inmueble contribuirá a que este pueda tener más uso y en las condiciones más óptimas posibles.


-Además, una tasación con unos principios regulados y garantizados por la legislación también posibilita el que podamos calcular unas probabilidades lo más aproximadas posibles para valorar, vender y comprar la vivienda.


-La tasación regulada será más proporcional con la situación real de la vivienda en el mercado.


-También se tiene en cuenta la variable temporal: es decir, el valor de un inmueble tenderá a cambiar a lo largo del tiempo.

-Además, con esta regulación se garantiza algo fundamental y primordial como es la transparencia: la regulación establecida obligará a que se justifique el informe de valoración de la propiedad inmobiliaria de que se trate: la procedencia de la información, y detallar las fuentes documentales y las hipótesis en que se base dicho informe.

Veamos a continuación la forma de calcular el valor de reemplazamiento bruto y neto.

Cálculo de valor de reemplazamiento bruto (VRB)

Para calcular este coste, deberemos tener en cuenta varios conceptos.

Para el cálculo del valor de reemplazamiento bruto (vrb) se atenderá al procedimiento dispuesto en la Orden ECO así como sus modificaciones.

vrb = valor del suelo + coste de construcción + gastos necesarios

El valor del terreno. Se determinará mediante el método de comparación o mediante el método residual. Este valor se puede expresar en euros/m2 de parcela en el caso de parcelas en las que existan viviendas unifamiliares o incluso naves industriales o en euros/m2 construido para el resto de casos (viviendas, locales…)

El coste de la edificación. Este será el coste de construcción mediante contrata, es decir, los costes de ejecución material, los gastos generales, y el beneficio industrial del constructor, el cual podremos obtener por ejemplo de constructoras, promotores o incluso publicaciones especializadas.

Los gastos necesarios. Que pueden ser los siguientes: los impuestos y aranceles, los costes de licencias y tasas o los gastos de administración del promotor, no debiendo incluir el beneficio de este último.

Casos a tener en cuenta:

Inmuebles en construcción. No se incluirá el mobiliario en el cálculo del valor de reemplazamiento bruto.
Inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación. Debemos tener en cuenta que los precios de las unidades de obra existentes en el momento de la tasación podrán verse modificados con la evolución del mercado. Sin embargo el valor del suelo no podrá modificarse hasta la finalización de la obra.
Cálculo de valor de reemplazamiento neto
Para el cálculo del valor de reemplazamiento neto (vrn) se atenderá al procedimiento dispuesto en la Orden ECO así como sus modificaciones.

vrn = (coste de construcción + gastos necesarios ) * (1 – depreciacion fisica / vida util) + valor del suelo – depreciacion funcional

Deberemos restar del valor de reemplazamiento bruto la depreciación física y funcional del inmueble terminado. Pero, ¿cómo se calcula dicha depreciación física? Para ellos disponemos de tres procedimientos:

  1. Estimación por parte del tasador de la vida total y residual, debiendo desglosar aquellas instalaciones o elementos de la construcción que pudieran tener diferentes vidas útiles.
  2. Técnica de la amortización lineal, multiplicando el valor del VRB (excluyendo el valor de mercado del terreno) por el cociente que resulte de dividir la antigüedad del inmueble entre su vida útil total y que será como máximo la siguiente:

-Para edificios de uso residencial: 100 años.
-Para edificios de oficinas: 75 años.
-Para edificios comerciales: 50 años.
-Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotación económica: 35 años.

  1. Sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares características.

Como podemos apreciar, a valoración de inmuebles es un apartado muy importante y determinante en este mercado, y conocerla nos ayudará tomar las mejores opciones.

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