¿Se puede vender una vivienda alquilada?
El mercado inmobiliario despega poco a poco, y con ello, aumenta el número de transacciones y las situaciones que estos intercambios plantean. Y es que, por ejemplo, una vivienda puede estar a la venta mientras se encuentra habitada por un inquilino. Este escenario es más frecuente de lo que parece-ocurre en un 36% de las viviendas en venta- y plantea cuestiones tales como ¿es posible vender una vivienda alquilada?, ¿es necesario compensar al inquilino en caso de venta?, ¿qué dice la ley sobre este asunto?. En el artículo de hoy trataremos de dilucidar este asunto que plantea diferentes escenarios legales.
¿Por qué el propietario decide poner el inmueble en venta?
Muchos propietarios recurren al mercado inmobiliario como recurso para invertir y así generar beneficios. Pues bien, puede suceder que el propietario necesite vender la vivienda porque es un momento propicio para ello. También, el propietario puede necesitar liquidez ante alguna necesidad económica o incluso volver a necesitar la vivienda para su uso personal.
¿Qué dice la normativa?
En este aspecto, es la LAU ( Ley de Arrendamientos Urbanos)la que regula este escenario y otorga a cada parte derechos y obligaciones. Estas transacciones quedan contempladas en los artículos 14 y 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y define que esta transacción es posible y completamente legal.
Entonces; ¿la ley permite vender? la respuesta depende de si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad o el fin para el que se necesite la vivienda. Explicamos las diferencias a continuación.
Caso 1/ El contrato está inscrito en el Registro de la propiedad
En este caso, el propietario tiene derecho a vender la vivienda. Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos indica que el inquilino tiene preferencia y puede permanecer hasta el fin del contrato, sí se puede traspasar la titularidad del contrato al nuevo dueño.
¿Es necesario compensar al inquilino? En esta ocasión, es totalmente legal vender siempre y cuando la necesite para él o para su familia y avise al inquilino con dos meses de antelación. La Ley de Arrendamientos Urbanos es clara: el propietario debe respetar los tres años en los que el inquilino no puede ser desalojado. Esta Ley admite una excepción y es que el propietario necesite el piso para él o su familia, por lo que no habrá necesidad de compensar al inquilino.
Caso 2/ El contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad
La LAU se remite a la regulación del artículo 1571 del Código Civil que establece en su primer párrafo que ”el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria”.
En este caso, el propietario está en pleno derecho de vender el piso, siempre y cuando el inquilino haya renunciado a la adquisición preferente en el contrato.
- NO existe cláusula de renuncia: el propietario tiene vía libre para vender. Para ello, debe avisar al inquilino con 30 días de antelación. Es el tiempo límite que el inquilino tiene por ley para abandonar la vivienda.
- SÍ existe cláusula de renuncia: Si el propietario ha vendido el inmueble a un tercero y no se lo ha comunicado al inquilino, este puede ejercer su derecho a retracto. ¿Qué significa esto? El inquilino puede comprar el piso al mismo precio que se ha vendido y tiene 30 días para ello.
Las tres partes: propietario, inquilino y comprador
Los deberes, derechos y obligaciones de las tres partes son diferentes, veamos:
En lo que afecta al propietario, recordemos queel inquilino tiene derecho de adquisición preferente, salvo renuncia expresa. Es por ello que el propietario debe hacer una comunicación al inquilino para ofrecerle la compra del inmueble con todas las condiciones. Además, tras la compra de la vivienda, debe ofrecer la vivienda de nuevo al inquilino para que ejercite su derecho a retracto.
Inquilino En caso de adquisición preferentes, el artículo 25 de la LAU define que este derecho se desdobla a su vez en dos derechos, el derecho de tanteo y el de retracto.
- Aspectos del derecho de tanteo: antes de vender la vivienda, se debe ofrecer al inquilino. Debe existir una notificación fehaciente de la venta al arrendatario que incluya precios y condiciones de la venta. Y el plazo es de 30 días naturales.
- Aspectos del derecho de retracto: el inquilino puede adquirir la vivienda una vez realizada la venta. Se podrá ejercitar cuando la notificación fehaciente relativa a la venta sea incompleta o no se haya realizado. El plazo es de 30 días.
Lo que afecta al comprador. Debe conocer que la vivienda se encuentra alquilada, por ello, el propietario está en la obligación de comunicárselo. Además, es aconsejable que el comprador antes de finalizar la transacción, compruebe que no existen cargas sobre la vivienda.
Posibles acuerdos entre las partes
Para evitar situaciones problemáticas, lo mejor es llegar a un acuerdo.
- Acuerdo inquilino y comprador: Es una situación habitual, sobre todo en compradores-inversores. El pacto consiste en que el inquilino permanece en la casa hasta el fin del contrato. Así, ambas partes salen ganando.
- Acuerdo propietario e inquilino: El propietario debe tener en cuenta al inquilino y comunicarle todas sus intenciones. Lo mejor es mantener la vía de comunicación abierta y clara con el inquilino para evitar cualquier contratiempo. La colaboración del inquilino es clave, ya que tendrá que estar de acuerdo para que los potenciales compradores visiten el piso.
